Zarówno wynajmującemu jak i najemcy nieruchomości przysługuje prawo do roszczeń. Zakres praw i odpowiedzialności określają przepisy kodeksu cywilnego oraz oczywiście treść samej umowy najmu. Istnieją jednak przypadki, kiedy roszczenia mogą być uznane za bezzasadne.

Formy umowy najmu

Kodek cywilny nie określa formy jaką ma przyjąć umowa najmu lokalu. Może być to zatem forma ustna. Niemniej jednak, jeśli jest zawierana na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Pozwala to obu stronom na dochodzenie ewentualnych roszczeń względem drugiej strony umowy i z uwagi na ten fakt powinna być ona sporządzana za każdym razem, gdy powstaje stosunek najmu lokalu.

Zmiany w mieniu najmowanym

Najemca musi zachować rzecz w stanie niepogorszonym lecz nie ponosi odpowiedzialności za drobne uszkodzenia, bądź zużycie elementów przedmiotu najmu będące wynikiem standardowego użytkowania. Warto w momencie przekazaniu lokalu najemcy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy oraz wykonać zdjęcia wszystkich pomieszczeń, by uniknąć bezpodstawnych roszczeń w przyszłości.

W trakcie użytkowania lokalu dochodzi do sytuacji, w których najemca chce lub musi wprowadzić zmiany lub dokonać napraw w wynajmowanym lokalu.

• naprawy konieczne Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
• drobne naprawy Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, ale nie mogą być podstawą roszczeń względem wynajmującego należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
• ulepszenia Jeżeli do założenia urządzeń takich jak oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio itp. potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, może żądać zwrotu tylko tych nakładów, które wpłynęły na zwiększenie wartości bądź użyteczności nieruchomości. Ma wtedy prawo żądać rozliczenia ulepszeń. Wynajmujący może albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Należy jednak pamiętać, iż bez zgody wynajmującego nie wolno w wynajętym lokalu dokonywać zmian sprzecznych z umową – może to po wygaśnięciu umowy prowadzić do trudnych i niełatwych do rozwiązania sytuacji, które mogą znaleźć finał w sądzie.

Termin przedawnienia roszczeń

Wynajmujący może zgłosić roszczenie względem najemcy w ciągu roku od dnia zwrotu mieszkania. Są to roszczenia dotyczące naprawy uszkodzeń spowodowanych niewłaściwym użytkowaniem. Taki sam termin obowiązuje najemcę, który żąda od wynajmującego zwrotu nadpłaconego czynszu, bądź zwrotu nakładów poniesionych na rzecz wynajmującego.

Zastrzeżenia wynajmującego względem najemcy

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia gdy:

najemca nie stosuje się do zasad obowiązujących w bloku i utrudnia korzystanie z lokali innym mieszkańcom i sąsiadom,

najemca nie płaci czynszu za co najmniej dwa okresy płatności. Wynajmujący powinien jednak uprzedzić o tym najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Wady najętego lokalu - zastrzeżenia najemcy

Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub osób faktycznie z niego korzystających (np. pracownikom), najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet w wypadku, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.